Gastos a la hora de escriturar tu nueva vivienda

Cuales son los gastos?... Es la pregunta recurrente entre todos nuestros clientes. Por eso debemos ser claros para que luego no surgan dudas o " sorpresas " a la hora de firmar la Escritura.

Que es una Escritura ?

La escritura de una propiedad es un título que se compra o se vende en la transacción de un inmueble. Se trata de un documento que firma y corrobora un escribano cuando inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble y culmina el proceso de compraventa de una propiedad.

Quien elige al Escribano?

El comprador elige el escribano que intervendrá en la firma de la escritura pública de compraventa.

Si es primera compra, es decir, si el inmueble es a estrenar, o si el comprador queda adeudando más del 20% del precio, es el vendedor quien elige al escribano.

Si un banco o un tercero le presta dinero al comprador para adquirir el inmueble y este lo hipoteca como garantía de la deuda, es el banco o el tercero quienes eligen al escribano de la hipoteca, y el comprador elige el escribano de la compraventa (así lo dispone el art. 1 de la Ley 25093).

Donde se firma la Escritura?

Donde acuerden las partes. O bien donde se realice el pago.

Como se paga y en que moneda? 

El precio puede abonarse por cualquier medio de pago: efectivo, cheque, transferencia bancaria o depósito en cuenta. Pero ha de tenerse en cuenta lo siguiente:

 – Si es por transferencia bancaria, deberá verificarse la acreditación de los fondos en la cuenta del vendedor a los fines de otorgar el recibo de pago.

 – En caso de abonarse el precio con cheque, debe tenerse en cuenta que el mismo consiste en una orden de pago, motivo por el cual, posteriormente, deberá otorgarse una escritura de recibo.

  Se paga en la moneda pactada por las partes (pesos, dólares, euros u otros). La moneda elegida por las partes debe figurar en el texto de la escritura. Si el precio se abona en moneda extranjera, el escribano dejará constancia en la escritura de su equivalente en moneda nacional de acuerdo con la cotización de la moneda elegida tipo vendedor al cierre del día hábil anterior a la escritura en el Banco de la Nación Argentina (www.bna.com.ar). El monto resultante es el que se utiliza para determinar los impuestos que corresponda pagar.

Cuales son los gastos y quien los abona?

El vendedor abona todos los gastos relacionados con la verificación de su título y del estado de dominio y deudas del mismo (certificados del registro de la propiedad inmueble, certificados administrativos, estudio de títulos), liberacion de impuestos (planillas y liquidaciones) y el derecho de escritura, entre otros conceptos.

El comprador abona todos los gastos correspondientes a la obtención de su título de propiedad (fojas notariales y su elaboración, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, legalización del documento cuando correspondiere, entre otros) y los honorarios profesionales del escribano.  

Cabe resaltar que una de las partes puede soportar todos los gastos. Segun acuerdo entre ambos.

¿Cuando se entrega la posesión del inmueble vendido?

Normalmente, el vendedor entrega el inmueble el día de la escritura. No obstante, podrá solicitarle al comprador, con anticipación, quedarse en el inmueble unos días para facilitar su mudanza; en ese caso, se convertirá en tenedor del inmueble.

¿Cuáles son las obligaciones del escribano?

El escribano debe recaudar el impuesto de sellos y el impuesto a la transferencia de inmuebles o a las ganancias, según corresponda, y entregarlos al fisco de la Ciudad, de la Provincia o Nacional.

También debe recaudar para el fisco las tasas municipales e impuestos inmobiliarios que adeude el vendedor y abonarlos.

Respecto de las expensas y los servicios, el escribano no es agente de retención, pero suele colaborar con las partes para que el comprador reciba el inmueble libre de deudas.

Dentro de los 45 días de autorizada la escritura, el escribano debe ingresarla en el registro de la propiedad inmueble para su inscripción. El registro demora un promedio de 60 días para realizar este trámite.

¿Qué impuestos están involucrados en las escrituras de compraventa?

Las escrituras están gravadas a nivel local y a nivel nacional.

Si el inmueble está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires están gravadas por el impuesto de sellos, con una alícuota, hoy, del 3,6% sobre el precio, valor inmobiliario de referencia o valuación fiscal, el que fuere mayor. Si el comprador adquiere su única propiedad en la Ciudad de Buenos Aires y la va a destinar a vivienda familiar de ocupación permanente hay una exención para este impuesto hasta $3.500.000; por ende, el impuesto se abona por la diferencia. En todos los casos, la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador. En el caso de la exención, el vendedor sigue la suerte de su comprador.

Si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires, las escrituras están gravadas por el impuesto de sellos, con una alícuota del 2% sobre el precio o valuacion fiscal al acto. Hay exenciones, pero en todos los casos la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador.

En lo que respecta a impuestos de tipo nacional, el vendedor está gravado por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI), con una alícuota es del 1,5%, o por el impuesto a las ganancias, con una alícuota del 3%. Quienes podrán solicitar el certificado de no retención serán aquellas personas que vendan su única vivienda o terreno para comprar o construir otra propiedad destinada a vivienda propia.

COTI: el código de oferta de transferencia de inmuebles se adquiere en la web de la AFIP, en caso de que el precio de la venta supera el monto de $ 1.500.000. El propietario tiene que obtenerlo antes de la negociación, oferta o transferencia del inmueble.

Para los inmuebles adquiridos por el vendedor a partir del 1 de enero de 2018, rige además el impuesto cedular, del cual el escribano no es agente de recaudación. Estos tres impuestos son excluyentes, es decir, se paga uno de los tres. Si el vendedor compró el inmueble antes de 2018, le corresponderá el impuesto a la transferencia de inmuebles si es una persona humana y no actúa como una empresa; caso contrario, corresponderá impuesto a las ganancias. Esta regla tiene matices y muchas excepciones.

• Fuente: Colegio de escribanos de La Ciudad Autonoma de Buenos Aires
• https://www.colegio-escribanos.org.ar/